こんにちは、ダンナです。
今回はサラリーマンでも安心して不動産投資の出来る
「J-REIT」について書いていきたいと思います。
不動産投資は「ワンルームマンションで損した！」、「アパート経営でこれだけ利回りがあるというのに話が違う！」といった悪いイメージ、騙されるイメージのある投資なのかな～と個人的には思っています。
不動産会社を介しての不動産投資は結構怪しい商品が多いのですが、今回はそういった怪しいお話ではなく、まともな投資方法「J-REIT」について説明していきます。
では、はじめましょう。
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目次
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J-REITとは？
そもそもREIT（リート）って何？という人も居ると思います。
REITは「Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）」の頭文字をとったもので、
日本のリートなので、J-REITと言われています。
本物の不動産を小口化して、間接的に個人が売買できるようにした商品です。
J-REITのメリット・デメリット
メリット
少額から不動産投資をすることが出来る
投資家たちから集めたお金で不動産投資をしてくれるので、実際にマンションを買ったりするよりも遥かに少ない資金で不動産を所有することが出来ます。
いつでも売買が可能である
株式市場に上場しているので、いつでも売買することが可能です。現物不動産を所有すると売りたいときに売れないというリスクがあるため、個人的には大きなメリットです。
定期的に高い分配金を受け取ることが出来る
不動産投資ということで不動産の売買や家賃収入等により得た利益が分配金として受け取れます。REITの性格上、利益の90%以上を分配金に回せば法人税がかからないということもあり、利益のほとんどが分配金として受け取れます。配当利回りは大体４％前後です。
分散して不動産投資が出来る
不動産のエリア、物件の種類などを分散して出来るため、個人が少ないお金で不動産投資をするよりも遥かに低いリスクで投資することが可能です。
オフィスや住宅、商業施設などにサラリーマン投資家が手を出すには資金がいくらあってもたりないのではないでしょうか。
デメリット
株式と似た性格を持っているためボラティリティ高め
株式市場が空いている間は売買が可能なため、常に値動きをしています。下落率も高いので、不動産投資でよく聞く「ミドルリスク・ミドルリターン」な投資ではありません（そもそも不動産ってミドルリスクかね？という疑問は置いといて…。）。
情勢によって分配金が減る可能性がある
地価の下落や銀行金利の上昇などにより、分配金が減ることがあります。地価下落により家賃収入が減ったり、銀行金利が上がれば利益が減るので分配金が減る可能性があります。
災害等による損壊リスクがある
個人で不動産を所有していなくとも、現物の不動産に投資していることには変わりないため、災害等により建物が壊れたりするリスクがあります。
J-REITの種類
住居系
居住用マンション等に投資して、家賃収入を得るRIETです。
景気の影響は受けにくいといわれていますが、その分利回りは低め。
有名な銘柄はアドバンスレジデンス投資法人（TYO: 3269）が挙げられます。
オフィス系
大規模なオフィスビルを建てるには莫大な費用が掛かるため、小口化して多くの投資家から資金調達をして建設等しています。
2020年はコロナの影響をもろに受けていた印象です。
有名な銘柄は日本ビルファンド投資法人（TYO: 8951）が挙げられます。
商業施設系
大規模な商業施設に投資をするREITです。
ショッピングモールに入っているテナントからの賃料等から収益を得ています。また、固定賃料の他にも変動賃料が加算されるため、売り上げによっても変動します。景気に左右されやすいです。
有名な銘柄はイオンリート投資法人（TYO: 3292）が挙げられます。
物流施設系
倉庫に投資をして賃料を得るREITです。
通販需要が高まった昨今では人気の高い商品だと思います。
他の不動産とは違い、多くは都市部ではなく地方にあるほか、建物の構造がシンプルなためメンテナンスコストが低いことが利点として挙げられます。
有名な銘柄はGLP投資法人（TYO: 3281）が挙げられます。
今回のコロナでは追い風となった印象があります。
ホテル系
ホテル物件に投資をして、宿泊料から収益を得ているリートです。
商業施設系と同様に固定賃料・変動賃料があるため、値動きが大きいです。
利回りは高い傾向にありますが、景気に左右されやすいです。
2020年のコロナショックでは大打撃を受けた印象があります。
有名な銘柄はインヴィジブル投資法人（TYO: 8963）が挙げられます。
その他（総合系）
ほかにも様々な不動産に投資する複合型、ヘルスケアリートや地方特化、首都圏特化のリートなどがあります。
さいごに
僕はこれらのRIETをそれぞれ購入しているわけではなく、東証REIT指数に連動するETFを通じて不動産投資を行っています。そこまでリスク許容度が高いと思っていないのと、有名な銘柄として挙げた商品は少額とは言いましたが、それなりに資金が必要だったりするので小回りがきかないため好きじゃないのです（好みの問題です。）。
次回は１万円前後で出来る不動産投資の方法について書いていきたいと思います。
ダンナ
最近、こんな記事も書いたので読んであげてください。
